부동산상속 안내사항 및 현명하게 진행하기

 

부모님이 돌아가시면서 남긴 상속부동산은 어떻게 나누어야 할까요. 부동산상속의 종류와 형태, 당장 매매가 가능한지 여부, 매매가 가능하다면 현재 가액과 앞으로의 투자가치, 상속인들의 현재 경제적 능력 등 여러 요소에 따라 결론은 무수히 다양합니다. 또한 상속세와 취득세 그리고 양도소득세 등 세금 문제도 절대 무시할 수 없죠. 
 
오늘은 상속전문변호사가 말하는 부동산상속에 관해 안내해드리겠습니다(세금 문제는 고려할 요소가 훨씬 많이 때문에 상속사건에 경험이 많은 공인회계사 또는 세무사와 별도 상담을 받아보시기 바랍니다).

 

 

피상속인이 사망하면 상속인들에게 상속결격사유가 있다거나 상속인들이 상속포기를 하지 않는 이상, 곧바로 부동산상속이 일어납니다. 이 사실과 혼동해서는 안 되는 부분은, 상속이란 과정이 곧바로 일어난다고 해서 재산 역시 곧바로 분배되는 것은 아니라는 점입니다. 

 

피상속인이 사망한 순간 피상속인이 남긴 재산은 상속인들의 공동재산이 되는데, 상속인들이 협의분할 또는 가정법원의 상속재산분할심판청구를 통한 분할이 되지 않으면 이 러한 공동재산인 상태가 계속 됩니다.

 

 

상속인들의 협의만 가능하다면 부동산상속을 어떻게 하든 상관없습니다. 다만 한 번 협의가 되어 상속등기가 완료되면, 전원의 협의가 없는 한 이 상속등기를 번복할 수 없다는 점이 매우 중요합니다. 

 

가령 장남이 어머니를 잘 모실 줄로 믿고 아버지의 재산을 장남이 상속받는 것으로 협의분할을 했는데 이후 장남이 어머니를 잘 모시지 않았을 경우, 아버지의 재산 협의 분할할 당시 어머니를 잘 모시는 점에 대한 구체적이고 명시적인 조건(가령 어머니를 어느 정도로 모시지 않으면 기존 협의를 무효화할 것인지, 무효화의 판단 주체 등)이 없었다면 사실상 기존의 협의를 무효화할 방법은 없습니다.

 

 

상속인들 사이의 부동산상속을 두고 협의를 할 때에는 상속인들 사이의 분배비율과 상속재산의 분배형태를 정해야 합니다. 분배비율은 법정상속분으로 할 것인지, 아니면 상속인 전원이 정하는 임의의 비율로 할 것인지의 문제이고, 분배형태는 이 재산을 상속인들이 공유인 상태로 상속등기를 할 것인지, 상속인 중의 일부가 등기를 하고 나머지 상속인들에게 돈으로 정산할 것인지를 정하면 됩니다.

 

그리고 위와 같은 내용을 모두 정했으면 상속재산분할협의서를 작성하여 상속등기를 하면 상속절차를 마무리 지을 수 있습니다.

 

 

반면에 상속인들 사이의 협의가 어렵다면 가정법원에 상속재산분할심판청구를 해서 부동산상속을 하는 방법이 있습니다. 이 청구가 있으면 가정법원이 역시 상속재산분배비율과 상속재산의 분배형태를 결정합니다. 

 

이때 분배비율은 ‘구체적 상속분’으로, 상속인들 중에 기여분이 있거나 공동상속인 중에 누군가 피상속인으로부터 특별수익(생전 증여 또는 유증)이 있을 경우, 그 기여분과 특별수익을 반영한 상속재산분배비율입니다.

 

 

그리고 위 분배비율이 결정되면, 상속재산분배형태를 결정합니다. 만약 상속부동산에 상속인 중 일부가 거주하고 있고 앞으로도 계속 거주하기를 원한다면 그 상속인이 부동산을 단독소유하고 다른 상속인들에게 대금정산을 해주는 방법을 택할 수 있습니다. 

 

 

상속인들 중 일부가 거주하고 있는 부동산을 당장 경매로 넘기는 것은 아무래도 부적절하죠. 하지만 다른 상속인들에게 대금을 정산할 경제적 능력이 되지 않을 때에는 다른 방법을 강구해야 합니다. 또한 상속재산이 월세가 매달 나오는 상가라면 월세 정산 문제도 함께 정리하는 것이 좋습니다.
  
이처럼 부동산상속에는 다양한 쟁점과 분할방법의 조합이 존재합니다. 상속전문변호사와 함께 가장 합리적으로 재산을 상속해보세요.