공유물분할청구소송 권리행사하기

 

토지나 물건 등을 공동으로 소유하고 있으면 공유자 중 한 사람은 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 벌일 수 있습니다. 물론 공유자들 사이에 일정 기간 공유물을 나누지 않겠다는 합의가 없어야 합니다. 공유자 중 일부가 분할에 반대한다고 소송을 하지 못하는 건 아닙니다. 누구라도 소송을 제기하면 다른 공유자들은 무조건 소송에 참여해야 합니다. 싫다고 참여하지 않으면 자기만 손해를 보게 됩니다. 자기 의견을 재판부에 전달할 수 없으니까요. 다른 공유자들 뜻대로 소송이 진행될 겁니다.

 

 

『S는 아버지로부터 땅 지분을 물려받았습니다. 할아버지가 돌아가시면서 아버지와 형제들에게 남긴 땅이었습니다. 비록 시골에 있는 선산이나 제법 규모가 있는 데다 얼마 전 인근 지역 택지개발 호재 덕에 크게 가치가 오른 터였습니다.

그러나 얼마 전 작은아버지 사업이 어려워지면서 그가 가진 지분이 다른 사람에게 넘어갔습니다. 집안의 장손인 S는 불안했습니다. 다른 재산은 몰라도 선산은 꼭 지켜야 했습니다. S는 작은아버지 지분을 산 사람을 찾아갔습니다. 지분을 매수하겠다는 제의에 그는 시세의 3배를 요구했습니다. 말도 안 되는 금액이었으나 선산을 꼭 지켜야 하는 S로서는 고민하지 않을 수 없었습니다.

고민의 시간이 길어지던 차에 S는 소장을 하나 받았습니다. 공유물분할청구소송. 작은아버지 지분을 매수한 자가 제기한 소송이었습니다. S는 선산이 다른 이에게 넘어가는 건 아닌지 걱정입니다.』

 

 

말씀드린 대로 공유자면 누구나 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다. 문제는 이 공유재산을 어떤 방식으로 나눌 지입니다. 소송을 벌인다는 건 공유자들 사이에 협의가 이뤄지지 않았다는 걸 가리킵니다. 소송이 시작되면 법원은 직권으로 공유물을 나누기 위한 가장 적당한 방법을 정하게 됩니다. 공유자들의 의견을 듣고 이를 결정에 반영하죠. 중요한 건 그 의견을 얼마나 재판부에 효율적으로 전달하느냐입니다.

민법은 공유물이 나뉘는 형태로 현물분할과 대금분할(경매분할) 두 가지를 규정합니다. 현물분할이란 글자 그대로 공유물 자체를 물리적으로 나누는 겁니다. 공유물분할의 원칙적인 방법입니다. 예를 들어 공유물이 토지라면 먼저 측량을 한 다음 경계선을 새로 그어 토지 하나를 여러 개로 나눕니다. 이를 ‘분필’이라고 합니다. 땅을 나눌 때는 토지 모양이나 근처 토지와의 관계, 토지 주변 도로 상황 등을 종합적으로 따져야 합니다. 경계선을 어떻게 정할 건지 공유자 사이에 뜻 모으기가 쉽지 않습니다. 땅 위치에 따라 시세 차이가 클 수도 있어서입니다. 

 

 

다음으로 대금분할 또는 경매분할인데요. 공유물을 경매를 통해 매각한 다음 그 대금을 지분에 따라 나누는 방식입니다. 공유자 모두가 공유물을 처분해서 환가, 즉 돈으로 바꾸기를 원할 때 쓰는 방식입니다. 다만 부동산 가치나 시장 상황에 따라 유찰이 반복될 경우 매각대금이 크게 적어질 수도 있고, 실제로 공유물을 사용하는 공유자는 경매를 결정하기 쉽지 않을 겁니다.

 

 

공유물분할청구소송을 통해 공유물을 나누는 방법은 ‘대금정산’ 방법도 많이 쓰입니다. 공유자 중 한 사람이 상대방 지분을 사거나 자기 지분을 팔아 대금으로 받는 방식이죠. 이 방법이 법에 정해져 있지 않은 이유는 공유자 사이에서 일어나는 지분 매매나 교환으로 이는 보통의 계약 형태이기 때문입니다. 이 방법은 지분을 정리하고 싶은 사람에게는 현금을, 공유물을 소유, 사용하고 싶은 공유자에게는 지분을 가질 수 있다는 점에서 여러 공유자의 욕구를 만족시킬 수 있는 방식이라고 할 수 있습니다.

 

사례에서 공유물분할청구소송을 제기한 사람은 ‘경매분할’을 요구했으나 S는 이를 바라지 않습니다. 집안 선산을 지켜내려면 소송에 참여해서 대금정산 방식을 주장해야 합니다. 충분한 근거를 통해 다른 공유자와 재판부를 설득해야 합니다. 그러기 위해서는 반드시 전문가의 도움이 필요합니다.