소유권이전등기말소청구소송 증명을 위하여

 

다양한 이유를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구소송에 관한 문의가 많습니다. 물론 게 중에는 정말 억울한 사연이 있기에 소송을 제기하여 다행히도 억울함을 풀 가능성이 충분한 경우도 있으나 이에 반해 결과를 장담하기가 회의적인 경우도 있습니다.

 

이러한 차이가 발생하는 일에는 여러 이유가 있겠지만, 중요한 점은 자신의 상황을 법률적으로 구제받기 위해서는 무엇이 가장 쟁점으로 떠오를 것이며 이에 대한 법리적 주장과 입증책임을 충분히 다할 수 있느냐가 관건이라고 할 수 있겠지요. 그렇다면 아래에서 여러 설명을 드려보겠습니다.

 

 

아파트와 건물을 매매할 때 그저 거래대금만 서로 주고받으면 온전히 자신의 소유로 인정받을 수 있을까요? 그렇지는 않습니다. 민법 제186조는 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.’라고 규정합니다. 계약만으로는 부동산을 완전히 소유하거나 지배할 수 있는 권리를 얻을 수 없다는 말입니다.

 

반드시 등기해야만 법적으로 완성된 권리를 취득할 수 있는 겁니다. 여러분도 살면서 한 번쯤은 부동산 등기라는 걸 해보셨을 가능성이 높을 텐데요. 부동산 계약에 있어 등기가 얼마나 중요한지 간단한 사례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

과천에서 의류업에 종사하는 경재 씨(가명, 38세)는 십 년 전쯤 아버지로부터 3,000평 정도 땅을 상속받았습니다. 최근 사업이 어려워진 경재 씨는 가족들과 상의한 끝에 상속받은 땅을 팔기로 마음먹었습니다. 어쩔 수 없는 선택이었습니다. 마침 얼마 지나지 않아 사겠다는 사람이 나타났습니다. 계약서에 도장을 찍고 계약금을 받았습니다.

 

그런데 며칠 후 매수인 전화를 걸어왔습니다. 미안하지만 등기를 먼저 넘겨줄 수 없냐고 했습니다. 자금 상황이 좀 꼬여서 등기가 있어야만 중도금과 잔금을 치를 수 있을 것 같다고 했습니다.

 

 

경재 씨는 망설여졌으나 다시 매수인을 찾고 계약을 맺을 만한 여유가 없었습니다. 공인중개사도 믿을 만한 사람이라고 거들었습니다. 경재 씨는 서둘러 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 넘겨줬습니다. 그러나 등기가 마쳐진 후로도 중도금과 잔금은 입금되지 않았습니다. 며칠만 기다려달라는 말만 벌써 여러 번이었습니다. 그렇게 약속이 미뤄지는 사이 주변 상황이 바뀌었습니다.

 

갑자기 발표된 주변 개발 계획으로 땅 가격이 급상승하기 시작한 겁니다. 그러자 경재 씨는 생각이 바뀌었습니다. 당장 어렵긴 하지만, 땅을 가지고 있는 게 훨씬 큰 이익이므로 중도금과 잔금을 받지 않고 땅을 되찾고 싶었던 겁니다. 가능할까요.』

 

 

이 사례에서 경재 씨가 선택할 수 있는 방법은 소유권이전등기말소청구소송을 제기하는 것입니다. 이미 매수인에게로 넘어간 등기를 처음부터 없었던 걸로 돌리는 소송입니다. 여기서 이기면 이 땅에 대한 소유권은 다시 경재 씨에게로 넘어오게 되는 겁니다. 그렇게만 된다면 경재 씨로서는 큰 이득을 얻을 수 있습니다.

 

그러나 다른 사람에게 이전된 등기를 되돌리기가 간단한 일일까요. 안타깝게도 그렇지 않습니다. 만약 그렇게 쉽다면 아마 부동산 관련 법률관계는 엉망이 될지도 모릅니다. 개인적인 처지에 따라 주변 상황에 따라 소유권이 요동치게 될 테니까요. 소유권이전등기말소청구소송을 제기하려면 그에 맞는 충분한 근거가 있어야 합니다. 그래야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.

 

 

그렇다면 이 사례는 어떨까요. 경재 씨는 등기를 원래대로 돌려놓을 만한 근거를 지니고 있을까요. 우선 경재 씨는 계약해제를 원인으로 소유권이전등기말소청구를 제기해볼 수 있습니다. 물론 아직 계약 해제 의사를 밝힌 적은 없으나 상관없습니다. 대리인을 통해 소장을 보내는 방법으로도 계약해제 의사는 전달할 수 있기 때문입니다.

 

다만 여기서 중요한 건 계약을 해제하는 데 합당한 근거가 있어야 한다는 점입니다. 이 사례에서는 채무불이행이 원인이 될 수 있습니다. 매수자는 계약금만 내고 등기를 가져갔습니다. 그러나 여전히 약속을 지키지 않은 채 중도금과 잔금을 내지 않고 있습니다. 일방적인 채무불이행 상태에 있는 겁니다. 계약을 해제할 만한 충분한 근거가 되는 겁니다.

 

 

이렇게 보면 소유권이전등기말소청구소송이 꽤 간단해 보입니다. 그러나 그렇게 생각했다간 큰 낭패를 겪을 수도 있습니다. 이해를 돕기 위해 분명한 사례를 제시했을 뿐 실무에서는 작은 사실관계 하나 때문에 법률관계가 매우 복잡하게 돌아가기 때문입니다.

 

원고에게는 상대방이 채무불이행 상태라는 점을 입증할 책임이 있는데 이 과정이 절대로 간단치 않습니다. 소송에서 증명책임을 누가 지느냐에 따라 소송 결과가 좌우된다는 말은 그래서 틀린 말이라고 보기 어려운 겁니다.

 

 

소유권이전등기말소청구소송은 위에서 살핀 대로 그 근거가 되는 사실, 예를 들면 사례에서처럼 채무불이행 사실 등을 증명할 수 있느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 내 억울한 심정을 재판부는 모릅니다. 하소연만 해서는 절대로 원하는 결과를 가져올 수 없다는 말입니다. 재판부가 알아들을 수 있는 말과 논리로 설득해야 합니다.

 

이를 위해 가장 필요한 존재는 바로 전문가입니다. 소송에서는 내 상황을 얼마나 정확히, 설득력 있게 전달하느냐보다 중요한 건 없다고 봐도 좋습니다. 그게 곧 결과를 좌우하니까요. 여러분은 경험 많은 전문가에게 주어진 상황을 편하게 전달하기만 하면 됩니다. 나머지는 전문가들이 알아서 도와줄 겁니다.