공유물분할청구 분할방법 현물 및 토지 관련하여

 

아무리 원만한 관계를 유지하던 지인이라도 특정 재산에 대한 공유관계를 맺게 되면 피치 못하게 감정이 상하는 일이 발생하고는 합니다. 그래서인지 최근 공유물분할청구권에 관한 법률 분쟁이 늘고 있기도 하죠. 오늘은 공유물분할소송에 앞서 기본적으로 알아두셔야 할 부분들을 짚도록 하겠습니다.

공유란 하나의 물건을 다수인이 지분비율에 따라 소유하는 공동소유 형태입니다. 공유물의 관리는 공유지분의 과반수의 의사에 따라 합니다. 공유물의 처분은 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 위와 같이 공유물의 관리, 처분은 공유자 중 일부가 단독으로 할 수 없습니다.

 

 

공유자는 위와 같은 제약을 벗어나 공유관계를 해소할 수 있습니다. 이를 공유물분할청구권이라고 합니다. 공유자 중 일부가 다른 공유자들을 상대로 공유물분할을 청구하는 소송을 공유물분할청구 소송이라고 합니다.

공유물분할청구권에서 가장 중요한 것은 구체적인 공유물분할청구 분할방법입니다. 공유물 분할 결과 공유자들은 분할된 공유물 일부의 단독소유자가 될 수도 있고, 공유관계에서 탈퇴할 수도 있습니다. 

 

 

위 사례에서 X토지를 3등분으로 분필하여 A,B,C가 각 분필된 토지들의 각 단독소유자가 될 수 있습니다(현물분할). 반면 C가 X토지 가액의 1/3에 해당하는 금액을 받고 공유관계에서 탈퇴하고 A와 B가 X토지를 각 1/2지분으로 공유할 수도 있습니다(가액배상). 물론 X토지를 매각 또는 경매하여 A,B,C가 그 대금을 3등분하여 취득할 수도 있습니다(대금분할).

현물분할에서 중요한 것은 토지의 사용현황과 도로에의 인접성입니다. 공유자 중 일부가 공유토지 중 일부 지상을 현재 사용하고 있다면, 그 공유자는 그 사용부분만큼은 자신이 분필받기를 원할 것입니다. 또한 토지 분필 결과 맹지가 발생하거나 각 분필토지들의 도로인접성이 크게 차이가 나게 되어서면 안 될 것입니다. 이럴 경우 가액배상 방식이 가미될 수도 있습니다.

 

 

그런데 최근에는 상속지분등기, 소액투자목적의 토지 소수지분등기가 활발해지면서, 공유물분할협의를 거치지도 않은 채 막바로 법원에 공유물분할청구소송부터 제기하는  경우가 증가하고 있습니다. 다른 공유자들과 협의를 하기 꺼려지거나 애초에 원만한 협의가 어렵다고 예상되기 때문이죠. 그리고 공유자의 수가 많으면 많을수록 바로 소송을 제기하는 경향이 강해질 수밖에 없기도 합니다.

결국 자의이든 타의에 의해서든 공유물분할청구소송은 증가하고 있고, 공유물의 분할시점 또한 앞당겨지고 있기 때문에 미리미리 소송에 대비할 필요성이 높습니다.

 

 

일반적으로 공유물을 분할하는 방식은 현물분할과 대금분할, 가액배상의 방식이 있습니다. 

그런데 현물분할의 어려움으로 말미암아 공유물분할청구소송에서 대금분할이나 가액배상의 판결이 증가하고 있습니다. 1필지의 토지라도 각 토지의 부분마다 다른 요충지와의 연결성, 도로와의 접근성, 지목 변경의 가능성과 용이성 등에 따라 현실적 가치가 다를 수밖에 없습니다. 따라서 공유자들이 단독소유를 희망하는 부분이 겹치게 되고, 더구나 공유자의 숫자가 많을수록 그러한 갈등은 더욱 커지게 됩니다.

 

재판부는 토지를 매각하여 대금을나누라는 판결을 내리고 싶어지게 마련입니다. 따라서 공유자로서 토지의 구체적인 분할을 희망하고 있다면, 재판부를 설득하고 자신이 희망하는 방식의 현물분할이 이루어질 수 있는 공유물분할청구소송에 대한 변론전략을 세워야만 합니다.